post

  只要写字楼物业一放出来经常都会被二房东拿下导致写字楼市场上的成交比较活跃而且他们在做完升级改造之后基本都会提升租金促使租金也揭示虚高态势。  只要写字楼物业一放出来经常都会被二房东拿下导致写字楼市场上的成交比较活跃而且他们在做完升级改造之后基本都会提升租金促使租金也揭示虚高态势。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  近日中原地产代理(深圳)有限公司写字楼部董事总经理范进佳告诉经济观察报上述情况正在发生变化目前整个深圳写字楼市场的形势不太乐观自2018年5月最先一批p2p企业爆雷、部分债券违约深圳写字楼物业空置增添。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  范进佳观察到作为金融企业集合的核心办公区因办公及商业配套相对成熟深圳福田中央区的空置率此前一直维持在8%左右但从2018年下半年最先该区域的空置率猛然大幅提高现在达到12%-13%基本上区域内的每栋楼都有一些空置单位。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  
  相应的过往大包租公司旺盛的深圳甲级写字楼市场退租迹象最先冒头。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

特为是2018年10月以后资产运营商与包租二房东因为承租面积较大退租的影响也更大。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

范进佳表示。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  甲级写字楼退租趋显
  戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告指出市场需求回落扩租及新租需求较为郑重部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  典型案例当属深圳第一高楼平安金融中央2018年6月一次性退租10层楼退租面积共计3万平方米。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  平安不动产天保九如经济观察报称上述10层楼的租户原本想将其总部、紧要业务迁入深圳后因自身发展原因未能实现并导致欠租违约平安不动产自动将其清退。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  按照平安不动产的说法目前市场对这10层楼反响积极已经有意向客户自动洽谈平安不动产正在沟通、选择中。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

另外楼内原有客户因业务发展需要已扩租了很大一部分实际投入市场选择的面积恶积祸满一半且这部分投入面积相对于平安金融中央118层的体量而言并无冲击。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  
  陈旭(化名)在深圳一家投资公司负责写字楼物业租售、运营板块他向经济观察报透露平安金融中央的这10层楼背后是一个包租二房东当初租下物业的时候就别国进行长久规划。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

因资金链出现问题中途曾试图转手给其他运营商。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

他们找过我们公司但我们对这种物业评估很郑重几次考量后别国接手。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  陈旭说平安金融中央这个标的无论从硬件还是软件看运营条件都很卓越。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  但整个项目除去平安自用的楼层外对外出租的供应量还是比较大。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

这种租金在300元/平方米以上的写字楼物业一旦供应量较大出租的难度也相应提高。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  陈旭介绍在选择承租标的上包租运营商考虑的第一点一定是地段写字楼本身的地域性特征比较显着选址必须限定在大商圈里否则租户群体范围太窄。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

比如选址科技园进驻的租客就多是科技企业;选择cbd更多的租客是金融企业。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  
  此外对写字楼物业进行评估也是严重一环。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

一般来讲写字楼标的硬件不能有太多瑕疵以免增添过多改造成本;软件方面的物业管理水平也必须较强这样一来租金大略能比周边同类溢价10%-20%。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  
  陈旭的公司很少选择分散性租客较多的标的。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

一栋写字楼一旦散客过多租金体系就不好把控。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  一般我们会选择跟开发商或大业主合作对外招租的客群结构也会跟他们错开否则就变成抢客竞争关系。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  
  大包租客的稀薄利润
  广州、深圳两地的写字楼市场里诸如陈旭公司这样的大包租客并不在少数。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  过往如果写字楼所在的区域是非核心区本身比较难招租。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

这样的大包租客一次性承租并言行相诡运营开发商是迎接的。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端举例说深圳后海总部基地之前处于培养期时一些拿下总部基地但不善于运营的开发商会选择一次性放租给包租客。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  
  然而这种慢慢昌盛起来的写字楼二房东生意自2018年下半年最先陆续有企业退场。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  我们公司在2018年下半年也做出一些调整动作比如短期内调整租赁条件并下降租金水平尽最大努力提高出租率。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

陈旭告诉经济观察报除去装修投入、运营投入以及其他投入大包租公司赚取的利润很薄。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  事实上与近两年风生水起的联合办公行业相似写字楼大包租客的这门生意也是通过切割空间、装修改造之后再与其他服务打包出租赚取差价。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  
  两三年前承租下的写字楼物业租金成本相对较低。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

但2017、2018两年拿房的成本偏高与市场价相比大略低10%。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

陈旭表示这是批发价和零售价的差别比如一栋写字楼对外招租租金是220-230元/平方米但给到包租公司的价格大略是180元/平方米。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  租金成本慢慢上涨的同时以往这种写字楼包租模式装修成本并不大。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

但陈旭说从2018年最先租客对写字楼物业的更加挑剔他们公司的装修投入与联合办公的差距也正在拉近。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  现在他们公司包租的写字楼物业装修成本达1000元/平方米运营成本(包括人工成本、对外渠道费用、平时维护付出)大略据有整体投入的5%-8%其中推销成本是最严重的一环渠道代理费起码是一个月租金。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  包租物业与联合办公的不同之处在于联合办公的切割面积偏小往往切割成工位以工位计算租金;而包租的切割面积会更大一些最小面积也在100平方米左右最大600-700平方米左右。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  在对外租金通常以面积计算根据市场波动程度调整定价。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  范进佳观察一般包租物业的对外租金会比原写字楼了当招租租金高10%-20%。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

不过陈旭指出如果写字楼市场不好运营商会调低预期值以拉高出租率。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  装修成本和运营成本分摊之后大略4-5年才能回本。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

陈旭和团队在实操过程中协议了一套收益率的测算标准从租下物业最先就根据经验、出租率和整体成本进行核算他说包租生意的收益率跟联合办公差不多前五年大略可以达到10%-15%。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  不过我们的出租率其实比联合办公更高平均80%-90%是别国问题的。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

根据陈旭的经验通常出租率要达到70%以上才有盈利的可能性。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  租金差是包租生意盈利的一部分另一部分则来自于业主给出的免租期。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

免租期按照标的体量大小来确定如果体量够大免租期可以达到半年较小也有3-4个月的免租期。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

一旦能尽快出租较长的免租期也是盈利的严重来源。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  
  判断包租生意是否成功还有一个标志就是营业后现金流的回正周期。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

陈旭说以承租时与开发商谈定的免租期和各项商务条件为准通常这种包租的现金流回正需要8-10个月。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  资金实力不强的二房东只能退场
  写字楼包租基本过了暴利时代已经变成一门长线慢运营的生意。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

陈旭判断。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  与联合办公前期资金更多依靠估值、投融类机构有所不同按照寻常逻辑包租公司一旦要从金融机构进行融资年化利率起码达到10%。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  但写字楼包租本身的收益率仅15%左右如果市场出现变动出租率下降租金也会下调金融机构往往不愿意提供贷款。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

包租公司的资金大部分来源于自有资金。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

范进佳表示。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

这也意味着这门生意存在着优胜劣汰在经济周期下行时一些资金实力不强的二房东只能退场。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  在陈旭看来只有资金实力比较强或者有闲置资金的企业才能做包租这个事情。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

到了2018年这种包租生意的准入门槛更高了不光需要资金实力还需要运营能力。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  几年前几乎有钱就可以进来但现在那种粗放的包租时代已经中断。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  陈旭和团队在过去一年的操盘中发现写字楼的租赁需求还在尽管金融企业需求回落但其他行业像贸易、电商、创新型企业等需求填补了进来。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  甲级写字楼的存量增添显着市场短期内不一定消化得了所以2019年可能出现租金回落、空置率上升的趋势。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

范进佳表示。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  写字楼的大包租客正面临新一轮洗牌。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  我们还会坚持下去。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

陈旭表示写字楼市场也是个生态圈租客各种类型都有一旦市场下行空置率提高只要愿意调低预期值或者了当下调租金总会吸纳到租客的。

深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

延伸阅读一线房价要涨?深圳有开发商1月起每套涨价50万多地有松绑迹象中国基金报2018-12-29半小时1900套深圳楼市要疯?新金融观察2018-12-01北京房子滞销?深圳房价“熔断”?楼市变了!经济日报2018-11-28深圳拟推闲置土地处置新政建人才保障房将享三折地价深圳新闻报2018-11-07深圳罗湖:大企业“顶天立地” 小企业“铺天盖地”经济日报2018-10-30习近平再一次来到深圳:中国改革开放永不停步!新华视点2018-10-26 7k