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其中城区狭义空置率甚至低于美国、日本等成熟市场水平。其中城区狭义空置率甚至低于美国、日本等成熟市场水平。以下为汇报全文。
  一、城镇住房存量并未过剩质量亟待提升
  1、中国的城镇住房过剩了吗?总量基本合理城区仍略显罪不容诛
<8亿)。   值得特为指出的是户均1套房并不表示充裕。市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择否则房价将不断上涨。这一合理的冗余比例(或称自然空置率)一般起码不低于10%。因此中国城镇范围户均住房套数基本合理而城区仍略有罪不容诛。 <09)。

  2、存量中仍有较高比例的低质量住房
  六普和2015年的全国1%人口抽样调查提供了大量关于存量住房的统计资料从中我们发现当前中国的城镇住房中仍存在大量质量低下的老旧住房整体品质亟待提高。

  
  从套型结构看城镇存量住房中一居和二居室的比例达62%而四居室及以上套型占比仅7%套型整体偏小。

  从楼层结构看尚有21%的存量住房为平房57%的住房为2-6层楼房(多数为无电梯的单元房少数为洋房或别墅)而7层及以上的住房占比仅22%。

<7%。

  从建筑年代看15%的住房建造于1990年以前(4%建于1980年以前)42%的住房建造于上世纪。

  3、拥有多套住房的家庭并非多数
<2套。

  国际上住房空置率分广义和狭义两种口径广义空置率指只要某时刻该房屋无人居住即为空置将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置倾向于高估空置率。狭义空置率则将上述房屋从广义空置中扣除方法上更为科学合理。美国通常采用狭义口径计算住房空置率日本也在广义空置率的基础上将扣除装修中房屋后的空置水平单独列出。国际上多数国家狭义空置率低于广义空置率1个百分点左右合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。

  
  考虑到中国大量新竣工房屋为毛坯房并且存在大量待拆除的老旧住房显然狭义空置率在中国更具可比性。

<2%)均高于当前水平。

  存量住房中还有12%为无证房屋实际拥有产权的住房可能存在短缺。无证房屋蕴含小产权房和违建房屋属于违法建筑。我们根据全国存量房面积推算实际新增房屋面积其与统计局公布的竣工面积之间的差距为违法建筑的无证房屋据此计算得到2017年末无证房屋存量面积31亿平方米占城镇存量住房的12%。

  若扣除此类无证房屋实际住房存量甚至会出现短缺。尽管实际上无证房屋未必会全部拆除(小产权房可能通过补缴出让金等方式获得产权证)但这一结果提示我们中国的实际拥有产权的住房空置率可能远低于国际合理水平。

<7%)而同期房价显露大幅上涨甚至在加息预期之下仍在攀升。

  本汇报摘自:2018年11月26日已经发布的《数说中国存量住房》
  张 宇 sac 执业证书编号:s00 sfc ce ref: azb713